Bezpieczny wynajem

Ostatni rok to trudny czas dla wielu sektorów. Problemy pojawiły się także na rynku nieruchomości, w tym w szczególności związane z niewypłacalnymi lub trudnymi najemcami. Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? To pytanie zadaje sobie wiele osób, które ulokowały swoje oszczędności w mieszkaniach na wynajmem.

Odpowiedzią na to pytanie zdaje się być najem okazjonalny.

Najem okazjonalny jest szczególnym typem najmu lokalu mieszkalnego. Instytucja ta uregulowana jest w art. 19a i n. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 611 ze zm. – dalej u.o.p.l.).

Charakterystycznymi cechami najmu okazjonalnego są:

  1. wynajmowanie mieszkania przez osobę fizyczną, w zakresie niezwiązanym z prowadzeniem przez nią działalności gospodarczej, 
  2. okres obowiązywania umowy nie dłuższy niż 10 lat,
  3. możliwość swobodnego kształtowania postanowień dotyczących czynszu (w tym jego zmiany),

  4. prostszy mechanizm wypowiedzenia umowy i „eksmisji” lokatora (wyłączenie przepisów o okresie wypowiedzenia, pomieszczeniu tymczasowym itp.),

  5. obowiązek zgłoszenia najmu do właściwego urzędu skarbowego (co do zasady dotyczy także pozostałych typów najmu).

Najważniejszymi odrębnościami najmu okazjonalnego względem pozostałych typów najmu lokali mieszkalnych są (1) możliwość szybszego wyeksmitowania niechcianego lokatora i  (2) dopuszczalność swobodniejszego kształtowania czynszu, w tym w szczególności poprzez jego podwyższenie.

Kluczem do opróżnienia lokalu z NIECHCIANY najemcy  (po upływie okresu, na który umowa została zawarta lub upływie okresu wypowiedzenia) jest oświadczenie lokatora o dobrowolnej egzekucji złożone w formie aktu notarialnego (tzw. trzy siódemki). Po wezwaniu lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu wynajmujący może od razu złożyć wniosek o nadanie oświadczeniu klauzuli wykonalności i skierować sprawę do egzekucji komorniczej. Skracając sobie w ten sposób okres oczekiwania na przywrócenie posiadania lokalu o co najmniej 1,5 roku, które wiążą się z koniecznością uzyskania wyroku eksmisyjnego.

W przypadku prowadzenia postępowania egzekucyjnego o opuszczenie i opróżnienie lokalu, który był wynajmowany w formie najmu okazjonalnego, wyłączone są także przepisy o tymczasowym pomieszczeniu (art. 25d pkt 2) u.o.p.l.). Oznacza to, że właściciel nie musi oczekiwać na przedstawienie przez właściwą  gminę oferty najmu tymczasowego pomieszczenia. W niektórych gminach okres oczekiwania na ofertę wynosi rok i dłużej. Do czasu przedstawienia oferty komornik nie może natomiast wyeksmitować niechcianego lokatora z zajmowanego mieszkania. Właściciel pozbawiony jest więc posiadania. 

Zasadą jest, że zmiana wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego następuje za co najmniej 3 – miesięcznym okresem wypowiedzenia doczasowej stawki (art. 8a ust. 2 u.o.p.l.). W przypadku najmu okazjonalnego strony mogą natomiast umownie określić zupełnie inne, korzystniejsze dla właściciela, warunki wypowiedzenia wartości czynszu i innych opłat (art. 19c ust. 2 u.o.p.l.). Co więcej, właściciel ma także większą swobodę w kształtowaniu wysokości czynszu. Możliwości takiej nie ma natomiast w przypadku wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych. 

Warto wiedzieć, że instytucja najmu okazjonalnego dotyczy nie tylko wynajmu całego mieszkania, ale także np. pokoju ze wspólnym dostępem do kuchni, łazienki i przedpokoju. Już kilkukrotnie zdarzyło mi się przygotowywać umowy najmu okazjonalnego, którego przedmiotem był właśnie pokój z dostępem do części wspólnych. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zawiera bowiem bardzo szeroką definicję pojęcia lokalu. De facto w rozumieniu ustawy, lokalem jest każda wydzielona część budynku służąca celom mieszkaniowym. Stąd też odpowiednio stosować można także przepisy o najmie okazjonalnym do wynajmu pokoju z dostępem do kuchni, łazienki i np. przedpokoju.

Podsumowując,

zawierając umowę najmu okazjonalnego warto najpierw przemyśleć czego oczekuje się od tej umowy. Decydując się na wynajem mieszkania dobrze jest przyjąć postawę „ja właściciel”. Można na tym bardzo dużo zyskać. Nie warto natomiast oszczędzać np. poprzez niezgłaszanie umowy najmu do właściwego urzędu skarbowego. Na takim podejściu można bowiem BARDZO dużo stracić.

Dobrze skonstruowana umowa najmu okazjonalnego da Ci „spokój ducha” i pozwoli nie martwić w przyszłości. Warto zatem przed jej zawarciem skonsultować się z profesjonalistą.